遵義律師

　　生活中可能會遇到這樣的情況，比如說房子租出去的時候房東把房子賣了，有些租客在房東把房子賣了之后才決定跟房東一起買房子。但此時房東已經找到買家，買賣合同已經簽訂，承租人在這方面有要求。如果買賣合同已經簽訂，承租人該怎么辦?

　　一、買賣合同已簽承租人要求買此房怎么辦

　　如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記手續，且承租人也在知道或者應當知道該情形的十五日內提出優先購買要求的，無論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優先購買該房屋。在房屋已經過戶登記為第三人所有時，則要根據第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優先購買權。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。

　　房屋承租人優先購買權的性質分析。優先購買權，是指特定人依法律規定或約定而享有的、在出賣人出賣標的物于第三人時，可以同等條件優先于該第三人而購買的權利。我國《物權法》、《合同法》等法律規范中分別規定按份共有人、承租人享有優先購買權。買賣合同已經簽訂了的情況下，承租人再要求買這套房子則是太遲了，建議承租人如果要買房東的房子，必須要能夠提前提出來。

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　　二、買賣合同的訴訟時效是多少

　　時效為兩年。

　　合同糾紛的訴訟時效是2年。重點在于如何起算以及時效中止的情形。

　　第一，訴訟時效起算

　　1、有明確的書面書面合同約定付款期限的，以約定的付款期限后一日;一方未按時付款的，另一方可從次日起主張對方支付逾期付款利息。

　　2、以送貨單形式起訴的，能夠證明雙方交易習慣的，依交易習慣;不能證明的，則債權人可以隨時主張，訴訟時效應從債務人明確表示拒絕付款之日起計算，逾期付款利息與之相同;不應當從合同法第161條推出訴訟時效應從收到貨物時起算，因為161條規定主要是為了保護債權人的利益，督促債務人及時付款。

　　根據一般交易習慣，在買受人收到貨物當時沒有付款的，除非事前有約定，否則出售人不可能意識到買受人有不付款的意圖，也不可能知道自己的權利被侵害。

　　第二，訴訟時效中止

　　1、事由：不可抗力，其他障礙。

　　2、民通意見第172在訴訟時效期間的最后六個月內，權利被侵害的無民事行為能力人、限制民事行為能力人沒有法定代理人，或者法定代理人死亡、喪失代理權，或者法定代理人本人喪失行為能力的，可以認定為因其他障礙不能行使請求權，適用訴訟時效中止)，兩人建立結婚或收養關系(理論界最新通說)。

　　3、只有在時效屆滿前的最后六個月內發生的中止事由，才能發生時效中止之效力。承租人，又稱“承租方”。是指租賃合同中使用租賃財產并按約向對方支付租金的當事人。其主要合同義務為：按約定數額和期限向出租人支付租金;妥善保護租賃財產并按約定用途正當使用;在租賃關系終止時及時返還租賃財產。其主要權利是按約占有和使用承租財產。在租賃合同的有效期間發生租賃財產所有權轉移時，承租人的合同權利對新所有人仍然有效。

　　三、因買賣房屋合同的履行發生糾紛的處理

　　在一些房屋買賣中，簽訂合同的主體合法，雙方對合同本身無異議，而在實際履行中往往發生糾紛，主要種類如下：

　　1、因房屋或房款的交付發生糾紛。在一般的房屋買賣合同中都約定房屋和房款的交付方式或時間，但由于有的合同對房屋和房款交付的先后約定不明而發生糾紛。一方要求對方先交付房屋和房屋產權證，而另一方要求先付清房款。雙方各執己見爭執不下。也有的雙方對合同的理解或實際履行的情況不同，往往產生異議，往往是各說各的理。

　　2、因對合同的履行是否合適即是否適當發生糾紛。在房屋買賣中雙方往往對如何履行交款和交付房屋，包括交款的時間、次數、數量、幣種或房屋交付的時間、房屋的狀況、房屋的裝璜等有約定等。

　　法律依據：

　　《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

　　1、房屋共有人行使優先購買權的;

　　2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

　　3、出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

　　4、第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

　　以上是為您整理的最新銷售合同，已經簽訂。承租人想買這套房子該怎么辦?綜上所述，根據我國法律規定，出租人僅與第三人訂立合同，但未辦理過戶登記手續，承租人在知道或者應當知道該情形后十五日內提出優先購買權請求的，無論第三人是否善意，也無論租賃合同是否登記，承租人均可以請求優先購買該房屋。